Les bailleurs ont pris pour habitude de recourir aux baux meublés dont le régime est plus souple et flexible, plutôt qu’aux baux de « location vide », qui le sont beaucoup moins. 

Pourtant, quelle surprise pour ces-derniers de voir leur bail être requalifié en location vide par la justice, alors même que le bien loué présentait tous les biens d’équipement d’usage en la matière. 

Dans la mesure où les conséquences d’une requalification peuvent être ruineuse pour l’investisseur locatif aux ressources limitées, cet article vise à sécuriser le bail meublé, pour plus de sérénité dans les relations bailleurs / locataires.  
 

Qu’est-ce que la requalification du bail meublé et ses conséquences ? 

Précisons dans un premier temps qu’en vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Cet article contraint le juge à requalifier tout contrat dont l’intitulé ne refléterait pas la réalité inhérente à la relation contractuelle liant les parties. 

Par le jeu de ce principe, les juridictions sont amenées à débouter les bailleurs ayant délivré un congé en pensant le faire dans les règles de l’art, ou encore d’autres propriétaires victimes de vols de biens meubles par leur locataire.

Les règles étant bien plus avantageuses pour une location vide, notamment sur trois points:

• Renouvellement sur le modèle d’un bail 3-6-9, 

• Dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer hors charges contre deux pour un bail meublé,

• Délai de préavis plus long.

Ainsi, cette requalification intervient dans une écrasante majorité des cas en faveur du locataire et expose l’investisseur locatif à de graves troubles financiers, notamment en cas d’impayés importants de la part de son locataire. 
 

Les causes de la requalification du contrat de bail

Un décret n°2015-1103 du 31 juillet 2015 fixe la liste des biens meubles et d’équipements qui doivent être obligatoirement inclus à une location meublée. 

Elle est disponible sur Légifrance et renvoie actuellement à des éléments extrêmement variés et précis comme « une literie comprenant couette ou couverture » ou encore « Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ». Rien de moins !

Egalement, « table et sièges » doivent être présent dans les locaux. Notez le mot « sièges » au pluriel: Il faut donc au minimum deux chaises fonctionnelles. 

Si cette liste n’a pas été respectée, le contrat sera probablement requalifié en location vide en cas de litige judiciaire. Dans ce cas, il peut être utile de prendre attache avec un avocat et un huissier de justice pour notifier un congé formel adéquat. 

 

La formalisation de cette obligation de meubles et d’équipements

Rappelons que votre contrat doit respecter le modèle du contrat-type figurant en annexe 2 du décret n°2015-587 du 29 mai 2015, dans sa dernière version en vigueur. Vous pouvez y ajouter dans un premier temps, par défaut, la liste de tous les biens réglementaires.

Lors de la signature du bail, outre l’état des lieux, le certificat de remise des clés et les autres documents exigés par le décret susvisé, vous devez annexer impérativement un inventaire et un état détaillé du mobilier. 

Ces documents peuvent prévoir une mention qui pourra être « Ces biens meubles et équipements sont fournis en parfait état de fonctionnement et de présentation » ou toute autre mention similaire, chaque page paraphée par les parties et la dernière comportant les signatures de toutes les parties. 

Il est aussi recommandé de photographier les biens meubles, les imprimer, les faire parapher et les annexer à l’inventaire.

En outre, il faut se tenir informé de l’évolution de la réglementation avant de signer un bail afin d’anticiper un énième durcissement du cadre légal. En d’autres termes, beaucoup de travail et de diligences à cette étape cruciale de la signature du bail.