La création d’une société civile immobilière (SCI) nécessite de suivre quelques formalités administratives sans lesquelles son existence pourrait être remise en cause1 .

Ces formalités passent par la rédaction des statuts, l'apport du ou des biens immobiliers et le dépôt du dossier d'immatriculation auprès de l'administration. 

Les statuts

La rédaction des statuts

Les statuts représentent l’acte fondateur de la SCI. Ces-derniers doivent faire figurer au moins deux associés - signataires -, condition indispensable pour constituer une société civile de droit commun. 

De nombreux exemples de statuts fourmillent sur internet. La plupart s’avèrent suffisant pour produire les effets attendus: Recueillir un patrimoine immobilier au travers d’une société dont les associés assurent le contrôle.

Toutefois, outre les traditionnelles clauses relatives à la forme, l’objet, la dénomination ou encore la durée de la société, nous vous invitons à suivre les conseils d’un juriste ou de vous documenter plus particulièrement sur les clauses relatives aux agréments ainsi qu’aux contestations entre associés. 

En effet, les contrats-types qui foisonnent sur le net peuvent ne pas être à même de régler les désaccords entre associés. Nous ne pouvons ainsi que recommander aux fondateurs de prévoir dans les statuts tous les éléments de nature à résoudre les conflits, notamment entre associés égalitaires. 
 

Durée de la société et premier exercice

Une SCI peut être constituée pour une durée maximale de 99 ans. Nous recommandons de fixer la durée à 99 ans, bien qu’il ait de fortes chances que la SCI soit dissoute ou transformée avant cette date. 
 

La détermination du capital social

Vous devez fixer un nombre de parts sociales prédéterminé ainsi qu’une valeur nominale des parts. Cette étape est cruciale car toute modification ultérieure implique de modifier les statuts et donc de générer des frais de publicité et de greffe additionnels. 

Cette difficulté peut être surmontée par le recours à une SCI à capital variable que nous n’aborderons pas dans cet article mais qui peut être intéressant si vous envisagez d’intégrer d’autres associés ultérieurement et à titre régulier. 

Dans le cas d’un investissement familial (ex: entre époux), ou toute autre projet où l’agrément des associés existants est indispensable à l’acquisition de la qualité d’associé, la SCI à capital fixe peut s’avérer amplement suffisante. 
 

Comptes bancaires et biens immobiliers 

La sécurisation du capital social

Une fois la question du montant et de la composition du capital social réglée, la somme totale figurant dans les statuts doit être déposée sur un compte bancaire dédié qui vous servira à l’égard des tiers. 

Que la société ait opté ou non pour le régime de l’IS, nous recommandons que ce compte soit de nature professionnelle, afin de marquer une séparation entre le patrimoine de la société et celle des associés. 

Pour les créanciers de la SCI, en cas de saisie par voie d’huissier, c’est ce compte isolé qui sera appréhendé et non votre compte courant habituel. Toutefois, la société civile immobilière est une forme sociale transparente et l’État pourra toujours recouvrer ses créances fiscales directement sur votre patrimoine personnel. 

Notons ici que contrairement à l’idée véhiculée sur internet, nul besoin de procéder à la création du compte bancaire avant la signature des statuts, dans la mesure où, contrairement aux sociétés commerciales, la loi n’impose pas la mention du dépôt des fonds comme condition de validité des statuts. 

Bien que le montant minimal du capital social requis s’élève à 1 € seulement (ex: deux parts à 50 cts), nous recommandons de prévoir entre 2000 euros et 5000 euros afin de prendre en charge les frais de lancement (frais de création, premier remboursement d’emprunt, etc). 

 

Apport des biens immobiliers

L’intégration d’un bien immobilier au sein d’une SCI se réalise par de multiples biais. Le premier est incontestablement l’apport en capital de la société. 

L’apport peut être en numéraire: Les associés déposent les fonds nécessaires à l’acquisition. L’apport peut également être en nature, le ou les biens immobiliers des associés étant alors apportés au capital de la SCI. Plus anecdotique, il est possible de financer une acquisition par apport en compte courant. 

Enfin, il est possible que l’acquisition se réalise directement par le biais de la SCI. C’est la société qui contracte l’emprunt bancaire. Dans ce cas, la banque qui finance l’opération veillera à obtenir toutes les sûretés personnelles et réelles qu’elle puisse raisonnablement obtenir pour éviter tout « écran » entre la structure sociétaire et les associés.

Il résulte de ces possibilités qu’une SCI peut être constituée avant, pendant ou après l’acquisition d’un bien immobilier, sans conséquence sur sa capacité à accueillir le bien au rang de ses actifs. 

Mise en place de la SCI

Frais de mise en place

Outre les frais de rédaction des statuts, certains frais incompressibles doivent être anticipés lors de la mise en place de votre SCI: 

Récapitulatif - non exhaustif - des frais de mise en place d'une SCI

Type de frais	Montant
Annonce légale	Entre 100€ et 250€, somme qui dépend du diffuseur, de la zone géographique mais surtout du nombre de lignes.
Déclaration des bénéficiaires effectifs	24,71€
Immatriculation	Environ 70€

 

Dépôt du dossier d’immatriculation

Constituez vous-même votre dossier et rendez-vous au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent dans le ressort du siège social de la société. Typiquement, les documents requis sont les suivants: 

• Le formulaire M0 de création complété et signé ; 
• Un exemplaire daté, signé et paraphé des statuts de la SCI ;
• Un exemplaire daté et signé du procès-verbal de nomination du gérant de la SCI ;
• L’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales,
• Un justificatif d’occupation des locaux ;
• Gérant personne morale : Extrait k-bis édité moins de 3 mois avant la soumission du dossier. 
• Gérant personne physique: Une copie de la pièce d'identité et déclaration sur l'honneur de non-condamnation et attestation de filiation. 
• Un pouvoir en original du gérant au bénéfice de la personne signant le formulaire M0, si ce n’est pas le gérant lui-même qui signe ce document. 
• Déclaration de chaque bénéficiaire effectif. 
• Un chèque pour régler les frais de greffe, sur la base du montant confirmé par votre centre de formalité des impôts. 

 

NB: Les employés des CFE ont pris pour habitude d’exprimer leur réticence à la réception des dossiers et refusent parfois de donner leur avis sur le caractère complet ou non de ces-derniers. 

Les CFE ont probablement pour consigne de rediriger les usagers vers des rendez-vous payants. Ils font alors clairement douter les usagers du caractère conforme des dossiers en vue de leur facturer ces services supplémentaires. 

Il est donc recommandé de réaliser le dossier le plus consciencieusement possible, de prévoir des exemplaires supplémentaires pour chaque document - dans une pochette séparée -, de les relire pour repérer d’éventuelles coquilles et veiller notamment à ce qu’il s’agisse bien des originaux dûment paraphés, signés et datés.  

• 1A défaut de respecter les formalités de constitution et d’immatriculation de la société, celle-ci pourrait être considérée par le juge comme une société en participation au sens de l’article 1871 du Code civil.