Un logement peut être qualifié d’indécent pour un certain nombre de raisons, telles que l’absence d’une surface habitable réglementaire, d’une arrivée d’eau ou d’un WC séparé. 

Que vous soyez locataire et désireux de remettre en question votre bail ou propriétaire souhaitant vous prémunir contre les conséquences de l’indécence du logement, cette qualification aura des conséquences sur la poursuite du contrat de bail. 

En effet, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les sanctions applicables lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions relatives au logement décent.

Cet article ne prévoit pas la possibilité d’annuler rétroactivement le bail d’habitation en raison du caractère indécent du logement. 

Il est tout d’abord prévu que « le locataire peut demander au propriétaire [la] mise en conformité [du logement] sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». 

Si cette demande ne débouche pas sur un accord entre le bailleur et le locataire, deux possibilités s’offrent aux parties. Il est en effet possible de saisir la commission départementale de conciliation, deux mois après la première demande. Toutefois, cette saisine est facultative et chaque partie peut saisir directement le tribunal.

En cas de saisine du tribunal, ce-dernier détermine, le cas échéant, « la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ». Il peut également réduire le loyer voire le suspendre, « avec ou sans consignation ». 

La formulation de l’article susmentionné ne laisse que peu de doutes sur le sort du loyer à verser par le locataire en attendant une décision du juge: Ce-dernier doit être payé dans son intégralité et le locataire s’expose à toutes les sanctions prévues par la loi en cas d’impayés. 

En sus d’une condamnation au civil, le juge transmet à l’administration l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions sur le logement décent. Si la procédure sanitaire de l’administration n’était pas déjà lancée, le bailleur peut alors subir une procédure administrative, voire pénale. 

A noter, la réduction du loyer peut s’accompagner de dommages-et-intérêts au bénéfice du locataire. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 14 nov. 2013, no RG : 12/04496) met en exergue la possibilité de condamner le bailleur au titre des troubles de jouissance occasionnés par l’insalubrité. Cet arrêt pourrait s’interpréter non pas comme une indemnisation du trouble de jouissance lui même, déjà pris en compte à travers la réduction du loyer, mais bien pour la réparation du préjudice résultant du trouble de jouissance. Une jurisprudence tout en nuance…