La hauteur de plafond peut être rédhibitoire lors de la mise en location d’un appartement. Cette affirmation se vérifie tout particulièrement pour les pièces situées aux entresols ainsi que pour les « chambres de bonne », également appelées « studettes ». La hauteur sous plafond intervient en effet pour le calcul de la surface et du volume habitable, lesquels sont déterminants pour distinguer les logements décents de ceux indécents.  

L’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent propose deux hypothèses alternatives.  Le logement décent dispose, au minimum, d’une pièce principale ayant, « soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

Une studette de 11 m² dont la hauteur est de 2 mètres, a - en théorie - un volume habitable de 22m². Ainsi, malgré une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, le logement peut être proposé à bail. Cette alternative permet à de nombreux biens construits sous des normes d’urbanismes antérieures à celles de 1948 de se maintenir sur le marché, ce qui est très heureux dans les zones à flux tendu comme Paris.

La situation se complique lorsque le bien comprend, par exemple, une mansarde importante. En effet, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que pour le calcul de la surface habitable, « il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Le dispositif en vigueur fait donc sortir du marché locatif les pièces les plus exigües. Au grand damne de certains propriétaires, comme en témoigne une affaire médiatisée sanctionnant un bailleur qui avait proposé un bien dont la surface réellement habitable n’était que de 1.56 m² (TI Paris, 11e, 24 mars 2014, n° 11-12-000827). Une poutre, un coffre ou toute autre singularité de nature à affecter la hauteur sous plafond sont autant d’éléments à prendre en considération pour le calcul de la surface et du volume habitable.

A noter également : L’obligation d’un logement décent s’applique à l'ensemble des logements locatifs existants, neufs ou anciens (Rép. min. n° 21769, JOAN Q 22 sept. 2003, p. 7298). En revanche, l’obligation de délivrer un logement décent ne concerne que les baux à usage d’habitation principale, ce qui ressort de la lecture du 1° de l’article 1719 du Code civil et celle de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.