L'assurance obligatoire du locataire ne concerne que les risques dits « locatifs ». L'assurance doit couvrir notamment les dommages sur l’immeuble causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux, en cours d'exécution du bail.

Une difficulté récurrente dans la mise en oeuvre de ces assurances est l'articulation entre l'assurance du bailleur et celle du preneur. En effet, en cas de réalisation d'un risque locatif potentiellement couvert tant par l'assurance du locataire que celle du bailleur, il peut arriver que les assureurs impliqués se renvoient la balle en rejetant la prise en charge du dommage sur l'autre assureur. Ces différends qui opposent l'assurance du bailleur et celle du locataire font parfois aussi intervenir celle du sous-locataire et / ou de la copropriété...

Certes, cette difficulté est traditionnellement surmontée grâce à une expertise: La prise en charge du dommage est assurée par le biais de l'assurance du responsable du dommage, en application des règles de droit commun sur la responsabilité, et c'est notamment le cas pour les incendies. 

La faiblesse de cette approche pour les dégâts des eaux et le souci de célérité de la prise en charge du sinistre ont incité au déploiement d'une solution plus efficace que la seule détermination de responsabilité du droit commun. Les conventions CIDRE et CIDE-COP ont ainsi pu régir les relations entre assureurs, respectivement, en matière de sinistres dégâts des eaux déclarés dans tout logement et ceux déclarés dans tout immeuble soumis au statut de la copropriété. 

La convention IRSI

Depuis le 1er juin 2018, ces deux conventions ont été remplacées par la convention IRSI applicable aux incendies non-naturels et à la plupart des sinistres dégâts des eaux. La convention s’applique à tous ces évènements lorsque les dommages par local sinistré restent inférieurs à 5000€. Désormais, un assureur « gestionnaire » prend en charge le sinistre et organise son règlement. 

Désignation de l'assureur gestionnaire

SITUATION DU LOCAL SINISTRE	GESTIONNAIRE
Logement occupé par un locataire au jour du sinistre	Assureur du locataire
Logement occupé par un copropriétaire au jour du sinistre	Assureur du copropriétaire occupant
Logement vacant au jour du sinistre	Assureur du copropriétaire non occupant (y compris loi ALUR)
Parties communes	Assureur de l’immeuble

L'assureur « gestionnaire » ne devient pas automatiquement l'assureur « payeur ». En effet, une répartition de la prise en charge intervient et celle-ci est différente selon la tranche de valeur du sinistre déclaré.

• Tranche 1 : Concerne tous les sinistres entre 0€ et 1600€ H/T
• Tranche 2 : Concerne tous les sinistres entre 1600€ et 5000€ H/T

Tranche 1: lorsqu’ils restent inférieurs à 1600€, l’assureur gestionnaire du local concerné prend en charge l’intégralité des dommages matériels (immobiliers, contenu, embellissements, recherche de fuite…), , sans possibilité de recours. L’assureur de l’occupant prend donc en charge les dommages immobiliers et la recherche de fuite si la totalité des dommages sont inférieurs à 1600€ H/T. 

Tranche 2:  Entre 1600€ et 5000€, l’assureur gestionnaire du local sinistré s’adresse aux assureurs du propriétaire des biens sinistrés pour que chacun prenne en charge les dommages de son assuré. L’assureur du copropriétaire non occupant sera sollicité pour régler les parties immobilières privatives de son assuré. Ensuite, le recours sera dirigé vers l’assureur du responsable du sinistre.

La déclaration du sinistre

Le locataire doit déclarer à son assureur la perte de son mobilier ou les détériorations intervenues à l'intérieur de son logement. Il est recommandé au locataire d'avertir, systématiquement et sans tarder, le propriétaire, ou le cas échéant, le gérant, des dégâts au clos et au couvert pour qu'il puisse lui-même faire sa propre déclaration. 

En cas de sinistre, le bailleur doit déclarer à son assurance "multirisque" les dégâts immobiliers, c'est-à-dire portant sur le clos et le couvert.